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Le regole per investire in immobili a Dubai

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Più Veloci Della Velocità

Con questo strano titolo, oggi, voglio parlare del mercato immobiliare di Dubai e precisamente del suo aspetto più sconosciuto, in quanto assai diverso dagli usi e consuetudini italiane.

Parlerò, infatti, della velocità di acquisto degli immobili a Dubai.

Per capire ciò che tra poco andrò a esporre si deve prima immaginare come il mercato immobiliare del luogo sia assai diverso in termini di numero di unità costruite, in costruzione e da costruire, rispetto a una città italiana (es. Milano o Roma), infatti, a Dubai, la tipologia costruttiva più ricorrente è il grattacielo (tower) e, in alternativa, la villa.

Si evince chiaramente che in un grattacielo, ad esempio di 80 piani, è praticamente indifferente acquistare al 65^ piuttosto che al 72^ piano, inoltre, le tipologie sono tutte assai simili, poiché è molto usuale il progetto dei monolocali (studio), 1 camera (one bedroom) e 2 camere (two bedrooms) adatti al mercato sia della locazione libera, sia della locazione gestita (formula hotel-apartaments).

Dobbiamo sapere che a Dubai il mercato immobiliare ha molte connessioni con il mercato borsistico, dovute alla velocità di acquisto degli immobili da parte di investitori più variegati (africani, indiani, inglesi, sauditi ecc.), velocità che porta, giocoforza, a un adeguamento rapido dei listini da parte delle società di costruzione o di gestione vendite.
Grandi gruppi di investimento, con una tempistica rapidissima, una volta presa conoscenza del progetto, acquistano (molte volte prima ancora che inizino i lavori) interi piani di grattacieli o interi blocchi di ville, ottenendo un sconto cospicuo che permetterà loro, in seguito, di ottenere grandi rendimenti sia effettuando trading (rivendita con guadagno), sia locando le unità immobiliari acquisite.

Gli investitori privati stranieri sono anch’essi più abituati a questo genere di transazioni che, come già detto, sono invece inusuali in Italia.

In Italia esiste una forma di “attaccamento alla proprietà immobiliare” unica al mondo, cosa che porta, in caso di un acquisto immobiliare, alla valutazione, da parte di chi acquista, di una svariata serie di verifiche (ubicazione, piano, esposizione solare, finiture, lavori da eseguire, costruttore, garanzie, ecc.); insomma, per noi italiani, la casa è il bene primario per eccellenza e qui non si discute.
Ma la stessa attenzione ai particolari l’investitore italiano la pone, anche, per l’acquisto della seconda casa o per l’acquisto di un immobile dal quale poi ricavarne un reddito.
È una forma mentis, come detto, tipica italiana.

L’esatto contrario di ciò che accade a Dubai, dove l’investimento in immobili, appunto, equiparato all’investimento in borsa, ha un aspetto più speculativo in quanto gli investitori acquistano per puntare principalmente ad avere utili (a parte, ovviamente, chi acquista per abitarci).

L’investitore, dopo aver verificato la location, la tipologia costruttiva e il relativo rendimento che potrebbe percepire dall’investimento, in tempo zero, soldi alla mano, definisce l’operazione di acquisto!

Dubai, dopo anni di crisi post bolla immobiliare, sta ripartendo e i dati statistici dicono che i primi tre mesi del 2017 hanno riscontrato un’impennata del numero delle vendite e questo è sintomatico su ciò che dovrebbe succedere nel futuro immediato; un aneddoto di pochi giorni fa: stavo trattando con alcuni clienti degli appartamenti in una tower e ho dovuto, velocemente, spostare il focus verso un piano inferiore, perché l’intero piano nel quale erano posizionati gli appartamenti in oggetto, è stato acquistato in blocco da un investitore indiano!

Quindi, a buon intenditor…

I pagamenti dilazionati (anche 3-4-5 anni) e garantiti (gli acconti confluiscono in un apposito conto garanzia “escrow account”) consentono all’investitore di poter pensare esclusivamente alla scelta delle unità immobiliari da acquistare e, quindi, di avere un’alta velocità decisionale; infatti, una volta versata una piccola somma di prenotazione (mediamente 10 mila euro) il prezzo rimane bloccato, quindi non suscettibile di eventuali successive repentine variazioni.
Poi, in base agli accordi, si prosegue con il versamento degli acconti relativi al piano di pagamento.
È importante, per l’investitore italiano, adattarsi a questa modalità di acquisto al fine di non trovarsi spiazzato e fuori dalla procedura commerciale.

Possiamo distinguere le procedure di acquisto in due tipologie: acquisto per abitazione e acquisto per la redditività.
Nel primo caso la tempistica decisionale sarà senz’altro più lunga in quanto, per ovvi motivi, dovendo scegliere una casa per abitarci, gli aspetti da verificare sono molti.
Diverso è il secondo caso, dove l’intento principale è quello esclusivo della redditività derivante dall’investimento immobiliare, pertanto una volta scelta la tower (per ubicazione e tipologia) è sufficiente una veloce analisi “costi-ricavi” della redditività inerente e conseguente e, quindi, procedere al relativo acquisto.
Gli stranieri, come già detto, questo lo hanno capito e, con estrema velocità, opzionano anche interi piani di grattacieli.

È fondamentale anche per il singolo investitore privato adeguarsi a questa forma operativa, soprattutto tenendo conto che, appoggiandosi a consulenti preparati, collegati a società di costruzioni serie, si possono veramente fare degli ottimi affari.

Infine, una mia semplice, ma diretta, considerazione.
Difficile è sapere quale dovrebbe essere l’atteggiamento migliore di chi, come me, vende immobili a Dubai, perché, se si “spinge” il cliente ad affrettare la decisione di acquistare, si rischia di essere scambiati per il classico venditore spudorato mentre, al contrario, per evitare di passare per il piazzista di turno, e si lascia il cliente ai suoi tempi decisionali (di puro stampo italiano), si rischia di far perdere un buon affare al cliente stesso.
Come comportarsi quindi?

Credo sia fondamentale trasmettere al potenziale investitore tutte quelle che sono le caratteristiche dell’investimento scelto e, se lo si ritiene opportuno, anche far capire che un affare, se ritenuto buono, può essere tale anche per altri investitori e questa deve essere la spinta per prenotare velocemente l’immobile scelto, prima di altri.

Sergio Alberti

Luxury Real Estate


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